Que la recientemente aprobada Ley 30210 (denominada “ley contra inquilinos morosos”) es un gran avance, de ello no hay duda. Acortar los plazos procesales para hacer valer un contrato siempre será bueno. Pero que ello no engañe, aún se está muy lejos de una efectiva protección al derecho de propiedad.
Ciertamente, lo pertinente sería contar con un mecanismo de exigencia del cumplimiento de los contratos de arriendo que evite caer en el marasmo burocrático y caprichoso del sistema de justicia estatal. Por ejemplo (como sucede en otros países), ante la falta de pago del alquiler mensual o la mera conclusión del contrato bien se podría recurrir a una dependencia policial para ejecutar el desalojo.
Si esta última manera de proceder para recuperar un inmueble no está presente, es porque se optó por judicializarlo para proteger al que incumple contratos (recurrir al arbitraje es por demás oneroso, sólo accesible para una minoría). Obviamente, la lógica es perversa. Por más cortos que sean los plazos procesales, se somete a la justicia a quien de plano poco o nada le interesa la misma. Pues lo que invoca el infractor de este tipo de contratos es precisamente seguir violentándolo.
En virtud a lo apuntado, no tiene por qué extrañar que en materia de protección de derechos de propiedad el Perú se encuentre rezagado a nivel global. En el Reporte 2013 del Índice internacional de derechos de propiedad, el Perú ocupa el puesto 76 entre 130 países. Siendo que en rubros como el de “entorno político y legal” (puesto 99), “independencia judicial” (¡puesto 113!), “estado de derecho” (puesto 95), “estabilidad política” (puesto 94) y “corrupción” (un extraño puesto 62) la situación es más que deprimente.
Pero sin duda, siempre será más deprimente el día a día de quien se topa con cada uno de esos obstáculos convertidos en personas de carne y hueso que hacen que normas como las comentadas sean insuficientes ante sus malhadadas ocurrencias. Por ejemplo, poco o nada se repara que para muchos jueces el contrato de arrendamiento entre las partes no es prueba suficientemente válida para demostrar la idoneidad de ese acuerdo entre las partes. Así como se lee. De un tiempo a esta parte, la tendencia es que los magistrados le exijan al que alquila un bien inmueble su calidad de propietario en registros públicos.
Ello para un lego en el asunto podría sonar comprensible, pero no lo es. Y no lo es tanto por cuestiones legales como prácticas. Con relación a las primeras, en el derecho peruano no es necesario registrar la propiedad. No hay obligación legal al respecto. En nuestro sistema uno es propietario antes de ir a registros públicos, no a partir de la presencia en ellos. Por ende, dejar en suspenso la idoneidad de un contrato de arrendamiento por no “demostrar” la calidad de propietario vía registros públicos es ilegal, una ilegalidad que a su vez quiebra la naturaleza altamente dinámica del contrato y empuja a la corrupción.
He aquí el segundo punto a resaltar (la cuestión práctica): si dos personas contratan entre sí es porque mutuamente se reconocen en sus respectivas obligaciones. No hay progreso económico sin ese factor. Y si los jueces no asumen que deben resolver controversias desde esa dinámica, pasan a ser más obstáculos que soluciones. Quizá por ello muchos de quienes litigan contra un “inquilino moroso” tienen la extraña sensación de que litigan más contra el magistrado y el sistema de justicia antes que contra el que incumplió el contrato.
(Publicado originalmente en Diario Altavoz.pe)